杨子才的发言

主持人：谢谢张总，张总详细且客观的介绍了斗门发展历程和以后的发展趋势，现在有请万威地产的杨总给我们介绍一下金湾片区的发展前景和对以后该片区的发展展望。

杨子才：从全国的房市来看，应该房地产的压力比较大。从珠海这个板块来看，应该说珠海的前景是有的。原因是什么？因为90年代的时候，适当的错过了一点机会，稍微有一点滞后，房价有一定的优势。像珠三角的地理位置和房价对称度和对比度是相当大。整个西区来看，是从整个珠海市的结构逼迫它继续发展。为什么这么说？有三个方面。西区占了珠海市三分之二的土地，珠海市就是香洲这一块占了珠海市三分之二的人口，如果缓解珠海市目前过剩的密度压力，只有开发西部，这是唯一的出路，因为香洲的土地有限，几乎是为零。只有把西区的品质和开发力度提高，才有可能对整个城市的人口密集度和整个城市的交通配套的压力进行缓解。

从目前的政策来讲，政府必须开发西区，为什么？因为现在整个国家对房产政策的打压趋势，如果珠海在西区的开发量、整个开发的品质和整个楼盘的数量不起来的话，你这个房价没有办法下拉。如果靠市区的房子，要把珠海香洲的房价下拉的话，这个可能性很小，只有把西区的房子做好了过去2%，市区的房价才有可能保持平稳。整个城市的结构，像西区一直是滞后的，现在也轮到它发展了。从三个通道来，三个通道一个是珠海大道要改造成高速公路，第二个是机场这边的第三通道和第二通道，第二通道是从广州这边。第二个是从市区到珠海机场，这三条通道一打通，我想西区的楼市愿景发展是很好的。对开发商是一个考验，现在买房思想成熟了，认识度成熟了，西区要做的就是楼盘的品质，再一个就是开发商的实力，应该说在90的时候是一次洗牌，过去开发的品质和数量、规模一个是不适应现在的发展，这样的吸引力是相当有限的，对开发商来讲是一个提高。从这个层面来讲，西区的黄金时间还没有到，怎么样挺过现在艰难的时期也是一个关键问题。从整个珠海市的发展没有到黄金时期，我认为五年以后更黄金，从现在来讲是一个阵痛期，受宏观调控的影响一些土地和开发的成本在全国是一致的，你要用全国的开发成本在西区定位西区的房价。

我们之所以走高品质还可以继续往前走，提供高品质的楼盘给客户，用低廉的价格卖给客户，因为大部分的土地储备是几年以前的，而不是现在的，以现在的开发成本，现在上市对开发商来讲压力非常大。近期来讲，西区的房产没有到黄金期，现在遇到整个宏观政策的影响，应该是一个阵痛期，随着整个城市结构和配套的完善，好的发展方向和前景更大。

（隔了几个嘉宾发言）

主持人：谢谢张总从宏观角度上讲了2小时生活圈中斗门地区的积极意义。随着珠海大道的扩建提速工程，未来珠海市区和金湾片区将会在城市化进程中存在很大的潜力。现在有请万威地产杨总讲讲湖心路口与珠海市区的互动过程，珠海大道改造工程后，由珠海市区到湖心路口大概缩减到20分钟以内，在以后珠海城市化进程中金湾和市区是怎样互动的，请杨总和大家讲一下。

杨子才：从西区斗门到三角地，以红绿灯为中心点，整个珠海市的板块来看，直走到珠海港后面是香洲，这个是将来的市中心，这个是肯定的。十字路口是珠海市的中心，整个城市西移以后，两个中心是完全可以肯定的。我相信珠海大道的改造应该是从现在开始了，包括南平路口，现在是封闭式的高速公路，就是看政府对路的推进速度有多快，聚集点应该是最快的。红旗地区的房价从800块开始做，一直做到800块到现在的4000-6000多，就几年的时间。这段的升值是相当快的，现在再想往上跳就是品质的洗牌。

现在买房确实买的是成本价，我觉得现在买房是一个机遇，很简单的成本账可以算出来，地价、开发成本都可以算出来，利润空间不大。随着整个中心区的形成，这块地区不但是一个热土还是一个中心。香洲是一个箩筐，西区是一个箩筐，中间是一个扁担。珠海港、机场、空港、海港都在西区，未来的火车站等等这个已经是不可改变的。从白藤湖也好、金湾也好，地理位置是形成中心的优势。现在有的已经开通了，有的还在建设，我想这个速度很快，马上都可以看到。很多的利好消息，从现在的现状规划和整个建设来看，这个时间不长。一个是投资这块，大家不管是买房子住还是投资，应该是越快越好，市场的单价肯定会上调，这个是肯定的。

陈武林的发言

主持人：谢谢杨总的精彩发言，大概阐述了介绍了金湾及整个西部的发展历程和以后的发展趋势的概况。下面有请百脑会的陈总介绍一下西部置业力量的组成和西部的发展历程以及展望。

陈武林：从我们公司代理的项目分析，我认为目前西区市场不属于阵痛期，整个珠海市场乃至于全国市场可以把它叫做阵痛期，但是作为西部的房地产市场不属于阵痛期，我认为是机遇来了，我们公司目前正在销售的代理楼盘市区项目普遍处于滨河区，有的楼盘一个月卖2、3套，有的楼盘的销售数量几乎为零，这个是在927新政以后给市区市场的阵痛。但是从西区市场来讲，我们代理的楼盘像滨海世纪城、荷塘物语在分批推售，反映都不错。为什么会这样？我们进行了一个分析，这个时候投资客在撤离，但是自住的选择面更广。现在的购房者可以说90%以上都是属于自住客，我们可以看一下这样一组数据，就拿金湾来比，金湾9月份的预购面积是12577平方米，预购的均价是3281。10月份的预购面积是19454平方米，预购均价是3301，在这样一个大势观望的态势下，金湾区无论是销售面积还是预购均价也好都是稳中有升，均价上的缓慢一些，但是成交量上升幅度比较大。大家可以看到，金湾区的这种和市区相反的轨迹，我们再看看斗门。

斗门今年9月份的预购面积是52837平方米，预购均价是3128，10月份预购面积是73105平米，预购均价是3163。它这个轨迹也跟金湾有相同的发展趋势，就是稳中有升，无论是预购面积还是均价。从这些数据看我们再结合百脑会代理的楼盘和客户情况分析，我们发现随着珠海大道改造的如火如荼，越来越多的市区客户就像忠信房产张总希望的一样，正在往这边移动，我们看到更多的市区客户选择西区。大家应该看到这样的希望，这是我从一组数据和公司的情况作出了论断。

我觉得西区的发展机遇来了，我们未来包括发展商、策划公司应该抓住这样的趋势，着重力量推推西区的市场，尽量把市区的客户吸引过去。

我们的消费者也应该看到西区巨大的发展潜力，西区在整个珠海市来讲是一个价格洼地，但是价格洼地从另外一个角度考虑就是空间，什么空间？升值空间和发展空间，作为我们也应该告诉消费者有这样的空间，百脑会已经在做这方面的努力，包括我们公司出席了一些论坛和讲座，我们表达了一种观点就是当前的新政是对房地产市场的一场及时雨，这是百脑会的观点。为什么说它是及时雨？就是让所有的珠海本地的开发商降降温，从7700的楼王出市之后，珠海市很多发展商有点过热，之后的一周发展商的调价非常猛，这场及时雨可以让开发商清醒一下。第二点让投资客也清醒一下；第三点让我们真正想买房的客户看到了希望，再也不会出现想买房的客户买不到房，买不起房，甚至想买房还得从别人的手里拿房的情况。

所以我觉得这个是带给真正自住客的喜讯，你的选择面更广了，原来选不到房现在可以挑选了。这有利于整个珠海市房地产的健康、理性的发展。所以说，这是好事。我表达的观点就是这些。

（隔了几个嘉宾发言）

主持人：还有一个问题，我们提到置业西区，坦洲片区不能不提，就这个问题，我想请百脑会的陈总监为我们介绍一下这个情况。

陈武林：坦洲的区域市场是在2005年达到高峰期，当初特区报和坦洲的地产商联合推出了一个叫坦洲地产年的项目，从那个时候开始，坦洲地产广告铺天盖地的在珠海出现。当时我的感觉也和张总一样，觉得很尴尬，因为我主要是负责西区市场，在坦洲没有项目，目前正在做的是一个纯商业项目。为什么珠海的置业者首选坦洲，翻一下自己的客户销售资料，斗门和金湾的市区客户少的可怜。那个时候包括我们代理的项目都紧紧把销售范围局限于本地或者是周边。随着市场的发展，这两年全国性的房地产热进一步推高，外地的投资也带动了市区客户对斗门、金湾整个大西部的投资，也让市区的客户通过市区的房价高涨，涨到令他不能接受的地位才开始关注西区市场。这种趋势也越来越强烈，随着珠海大道改造方案的公布和南湾立交的施工这个比例逐渐提高。我觉得坦洲和珠海西区的房地产市场现在开始发生一些变化，也就是说，对于市区客户的吸引力坦洲在逐步降低，珠海西区的吸引力逐步提高。这是我的一些感觉。

我相信通过市政府大量基础设施的投入，西区的房产一定会大幅占领市场，这是我的判断。谢谢！

冯海莉的发言

主持人：谢谢百脑会的陈总，给大家讲述了西部置业力量的组成和西部的发展历程以及展望，现在有请红馆房地产地产的冯海莉总经理介绍一下新政出台后斗门地区的发展前景和斗门地区的置业力量的组成。

冯海莉：红馆房地产进入斗门市场是2005年，主要是接的里维埃拉5000亩的大盘和中珠早晨。一个是5000亩的大盘一个是30000多平的楼盘。我们去年接手里维埃拉以后，在西区打开珠海本地的市场有一定的难度，最早推出来的时候是2700高于周边房地产的价格，推售的时候主要是以工业园区的中高端客户为主。经过一年多的推广，特别是今年5月份做了一个深圳的推介会，今年的五一迎来了一个深圳客户的置业高峰。当时的价格有一定的拉升，从3000多到4500的拉升。7月份以后也出现了置业的高峰。到现在为止销售了1900多套，客户的构成方面也有明显的变化，从最早的以周边的工业园区和技术人员为主发生了一些变化，在珠海市区以及深圳客户和内地、珠三角客户为主。比较明显的是深圳客户买了将近30%的比例。外省包括西北、甘肃、兰州也达到了25%的比例，还有是珠海本地的客户，也达到了30%左右，剩余的就是珠三角。珠海主要是以金湾和斗门为主，珠海这个区域分西区和市区，西区已经达到了50%，市区的客户层面越来越多，客户的组成也越来越丰富，从里维埃拉一年多就可以看到客户构成的变化和价格趋势。如果谈到新政的影响，9月28号出来的时候第一次没有特别的感受，以家庭为单位的变化我们感觉到了，以深圳客户为主，因为他们在珠海买房几乎都不是第一套，他们在全国各地都有投资购房的行为，对这一群人是有影响的。跟进后期手续办银行按揭手续的时候这批的客户心理是发生了变化的，具体的数据统计没有得到，就可以感觉到他们对这个新政表示出的反应。

我们一期推出了A、B、C区，明年也有很多的项目会大量供应，面临怎样开拓新市场的问题，因为涉及到内地是否受影响，这个影响不一定说是短期的。以后的营销推广在客户的开发怎么样细化是我们要深入考虑的问题。

说到早晨，是3万多的建筑面积，300多套，12月2号推出第二批，现在剩下100多套了，已推售的占了85%的销售率。这些客户群主要是周边上班族、职员和教师，因为周边有一些学校。还有是给父母买房养老的，它的价位是4000块左右，相对于市区的价位是非常有吸引力的。还有一个是产品的创新，产品上也有一定的优势。12月2号也可以感觉到比11月份的客户来访量明显减少，11月下旬和12月初已经明显的减少，当然还有客户量，是以本土和珠海的为主。这种需求是真实的，因为投资者可能是因为看到一个大势的预测，他会预期未来的升值空间，可能手上的钱不多，可以通过按揭。新政出来以后对真正的自住者提供了需求，特别是首次置业的，安家落户以后必须得买房，这部分客户的影响不大。我们对早晨做了一定的宣传和推广，也是抓住了真实的需求，在客户开发方面，没有在珠海以外的其他地区扩展，而是牢牢抓住本土的市场。在营销上面取得了一定的成果。

如果说新政的影响，我们说短期通过这两个楼盘可以一分为二来看，以投资者为主力的项目肯定有一定的影响，因为这些人会观望，真正以真实需求的客户影响不大。如果说长远的预期，我们是看好市场的发展的，因为很多利好的消息，刚才说到了价格洼地和客户群的改变。珠海区政府对斗门区的规划等等，从以上可以看到大势继续走好。

（隔了几个嘉宾发言）

主持人：下面有请冯总就西区、珠三角和本地的置业圈慢慢向西区靠拢，西部和坦洲包括珠三角其他的城市相比，西部更多的优势在哪里、劣势在哪里？

冯海莉：红馆房地产主要是在市区和西区做代理项目，我们在中山小揽有一个400亩的项目，对中山来说相对更了解一些。在坦洲没有自己代理的项目。要说的也是对市场的感觉，其实面临坦洲市场客源的竞争，其实在西区和坦洲相比，如果是房价来选择，市区客户以前考虑更多的考虑坦洲楼盘，因为当时坦洲比西区稍贵一些，3000左右，西区可能不到3000。当时这种竞争有一定无奈，如果客户是需要珠海户口的就会选择价位相对低一些的进行购买。在坦洲，如果是一些比如像在前山和南平这一块，已经有户口指标了这些企业的员工有户口指标，上班就比较方便。

坦洲80%以上是在珠海上班的工薪阶层，当时我们做维埃拉客源推广的时候发现了同样的问题，跟坦洲的客户做这样的竞争，感觉客源上的压力。其他的市场包括现在进来比较大的项目开发。在坦洲来说，这边可能会扩展，交通可能会更好，应该更能吸引珠海和港澳的投资者。如果说对西区市场的影响，更多的是从西区本身的优势和坦洲市场进行精细的研究分析才能在竞争当中更加凸显西区的市场优势。

黄胜的发言

主持人：谢谢冯总给我们阐述了西区的发展大势，下面请金碧地产的黄总给我们介绍一下白蕉片区的发展和置业前景。

黄胜：在土地、税赋包括金融和其他的因素对我们的市场产生了影响，撇掉投资产生的暴利，回归房地产的理性。为什么撇除投资产生的暴利？目前来讲，我们看到房地产整个价格结构产生了一种不理性的房产。刚刚的几位讲的非常到位。作为白蕉的房地产市场发展，始终是以居住为需求的开发点，在开发产品结构上包括户型设计。在之前的销售客户群结构当中，我们也通过一些数据进行了整理和分析，看到了实际的结果。真真正正在白蕉这边置业的买家，还是看中西区和白蕉的价格优势。再一个就是对这种未来的白蕉和斗门的发展前景的吸引，这个客户群当中也可以分为几部分，一个是来自白蕉产业结构的变化带来了人口结构的变化。白蕉产业结构的调整和真真真正在白蕉的企业，这当中产生的变化是非常直观的，来自深圳、外地带来比较强烈的投资意愿的客户多多少少会受到一定的影响。

前面已经把西区的基本情况讲了，在今后整个白蕉和斗门的发展过程中，我期望政府对西区的发展要切切实实的落到实处。路面公路、人行天桥都会对交通产生影响，这种交通的连贯性带来了西区的瓶颈，一个是交通的配套设施，还有一个是教育、医疗。西区目前是政府重点投资对象，为这些产业和区域性的人群居住需要的配套设施，这块要大方面的发展，如果做单个儿楼盘或者是片区，是任何一个开发商都可以做到的。还包括成本。这些问题随着西区的产业结构和人口居住的改变，都在发生改变。包括金湾、斗门的居住氛围都在改变。

回答新政的原因？新政的真正原因就是使居者有其屋。我们西区有广阔的土地、优厚的自然条件加上我们的价格优势，加上未来趋好的整个大环境配套，我相信随着新政的推广，西区未来的路会越好。我认为是怎么抓住这个机会的问题，机会是肯定存在的，机会不是一朝一夕或者是一个项目抓住的。

讲到白藤湖和白蕉片区在斗门的房地产发展史学上颇有盛名，白藤湖现在非常热闹，数个大盘云集在白藤湖。白藤湖相关联的片区，白蕉和沿海西部高速是未来白蕉的中心区。在未来的居住、经济这一块都占有非常大的比重，西区的未来实际上是珠海的未来，珠海的未来看西区，西区的未来看白蕉。我们认为白蕉是最先发展起来的一块，因为它本身具备了一些相应比较成熟的条件和地理位置。

林涛的发言

主持人：谢谢金碧丽江房产的黄总给大家讲述了白蕉的发展前景和整个斗门片区如何抓住机会的阐述。下面有请旭日华庭的林总为大家介绍一下白藤湖片区的发展和置业前景。

林涛：政府对这一块的规划有珠海之星，白藤湖片区加上自有的自然资源，在住宅发展这一块是相当不错的，一系列的开发商在周边开发就可以看出来。所以说前景应该是相当不错的，至于谈到新政对这一块的影响，我觉得应该是这样的：前几天我无意中看到一个学者董潘对这个事情有一个形象的比喻，这个故事是这样的：拿辣椒作为一个比方，当只有湖南、江西、四川人吃辣椒的时候，辣椒的产地只有这几个地方，这个时候辣椒的价格是1块钱，随着在全国各地的流动，带动了辣椒的需求，其他的地方也吃起了辣椒，在这个过程中可能又有一些农民在其他地方种植辣椒，如果市场有人为的控制辣椒的产量或者说自然原因很有可能使辣椒价格到了3块钱。到了3块以后，因为辣椒是不好保存的，一下子有一个政策出来或者是一个风吹草动，放量就出来了，这个时候降到1.2元。但是就整个市场来讲，本身辣椒就是1块钱，当辣椒经过打压以后挤过3块钱之中的泡沫，对整个市场来讲，一个是量增大了，它的价格也增长了。

我觉得这个比喻说斗门房产是很形象的，就是说前一段时间在拍地王的时候，白蕉有一块地，楼面价也是1100多，现在整个西区的房产均价也就3、4千块钱。其实它的内在价值在3、4千的情况下，很明显就是价格被低估。今年国家的CPI增长也是很迅猛，各项东西都在涨价，人民币对外升值，对内实际是贬值。所以3000块的均价是不属于政策打压的范围，随着整个珠三角的一体化，斗门和西区房价在东莞、广州、深圳、3、4千块的均价是看都不用看的。中国人都是这样的，有什么样的经济实力选择什么样的东西，购房置业是很多人心中的梦想，或者有人是被迫来到珠海和斗门，这样的房价是很适合他们的。

另外一个刚性需求，挤掉泡沫以后是珠海本地的自住需求，珠海到2010年应该是有180万户籍人口，珠海市区在2年之内原则上也是不再供应商品房开发用地，整个的需求释放就在西区。回到刚才的比喻，3、4千块的比喻就是价格洼地，如果这个时候不选择市政配套和产业转移，一系列的利好消息带动很有可能出现——今年是3、4千块，明年可能购房的面积就会缩水。对新政的影响我觉得黄总分析的很有道理，这只是挤掉一些投资性需求的泡沫存在，对真正的自住根本是毫无影响的。基本上我想说的就这么多。

蔡照光的发言

主持人：谢谢杨总的精彩分析，有请在深圳有资深经验的深圳四和院副总经理蔡照光从投资客的角度客观分析下西部以及整个珠海的潜力与置业机会。

蔡照光：我讲两部分，一个是我个人在珠海的投资精力，第二个是珠海的龙头湾项目近期的情况。首先是个人的投资经历我觉得珠海个盘的营销非常好，包括我在珠海斗门买的百脑会代理的项目买了5个号，开车路过这里，这个楼盘临江后面有山，还有一个少年宫，楼盘的包装也是非常到位的。我觉得这个楼盘非常好，刷卡就刷了五个号，过了年以后大概是3月份开盘，我一看，涨了100多块钱一平方，好的户型涨了200-300，我说涨的太少了。后来都退掉了，后来都后悔了，现在楼盘已经到了5000多。

因为我认为西区确实是以珠海拱北路为中心，离市中心太远了，其实我们应该重新划一圈，像杨总说的一样，应该以湖心路为中心。大家都知道一个中心点如果变的话，中间的距离肯定会变。当时是以拱北为忠信。所以觉得斗门太远了，其实也是一种错觉。只有生活在周边的人才可以理解，什么是中心，真正的中心是以家和你生活的半径、工作的半径以及有山有水的半径。举个例子，比如说澳门离我们很近，有没有关系呢？如果不是投资客有没有太大的关系，如果你的房子不是租给澳门人也没有太大的关系，如果是住房或者是养老或者是享受自然山水肯定要以山、水为中心。

第二点，珠海的房子从5000升到8000很慢，我们当时代理的项目买了一套邻湖的，当时买的3000多块，一直到去年过年的时候涨了5000多块如果在深圳早就翻了三倍。所以我在珠海的个人投资经历一直在今年还在说。金碧时代是从7000多块开始卖，一直到10000多开始买的。这是我个人的投资经验，为什么我在深圳也是一个很小的投资客，在珠海也投资了几套房，为什么有这样的心里变化？其实对珠海不是很了解，但是没有了解珠海地产的行情，没有放在全国的范围来看。珠海的海港是非常好的，珠海这个城市非常适合生活、工作、养老、创业和休闲。在全国其他的城市很难找到，在这样的情况下，地产的价格是拉低，后势发展的空间非常大，这是我的理解。

珠三角的楼盘涨起来的时候，这个地方的楼盘就很珍贵了。还有一个是深圳投资客的角度来看，深圳市区的房价很高，因为很多第一批、第二批、第三批的移民客已经扎根了，大家都知道扎根的人都有一个迫切的想法就是把父母接到深圳来，如果深圳的房价太高就有一定的困难，对普通的工薪阶层来说。珠三角的2小时生活圈以内的房产项目是一个首选，首选在惠州、东莞、江门为什么不可以首选在一个投资潜力非常大又非常适合未来居住的城市呢？我是这样的想法。从这个角度来说，我认为珠海以后可能是深圳投资客非常看好的城市。

简单说一下我个人的投资经验，原来对珠海的地产不是很看好，现在重新来看的话，我觉得还是比较看好的。

第三点：从我近期推广龙腾湾山庄项目的经验中，受投资客青睐的楼盘。一个是高端市场一个是低端市场。在6000块钱以下的房子，我认为是低端市场。高端市场就是在1万块以上的，有豪宅感觉的房子。深圳置业人群对这两个市场非常感兴趣。因为我们龙腾湾推出的时候没有推广，外地客户占到百分之十几，深圳客占了外地客户的40%多，10月份一个月深圳客是41.9%。

主持人：是不是珠海这么好的投资环境，从以前的不看好到现在的追捧，新政的出台以后，对深圳的投资人群特别是高端和低端市场，他们认为珠海市场有很大的发展前景，现在倾向于长线，因为深圳客越来越理性，是这样的情况吗？

蔡照光：是的，如果你在深圳投资超过5套房子的人，你不会受新政的影响，你会接着投下去。5套中已经翻了2、3倍，你的纯利润可以不到外地市场继续投下去，深圳很多的投资客都超过5套以上。不一定会在深圳继续投下去，可能会去别的地方投，可能会更理性，会找一个片区，第一是价格洼地，第二个是这个片区有很大的升值潜力，现在很多的投资客转向了商铺和写字楼的投资。

（隔了几个嘉宾发言）

蔡照光：我说一个个人的例子，我最早在深圳晚报工作我住在福田，福田的房子已经很高了，对我这样的工薪一族有一定的压力。深圳南山的房子便宜，我就搬到南山了，现在南山的房价已经超过了福田。因为蛇口到香港的大桥通车了，并且深圳湾的很多高档楼盘和蛇口工业园区的改造，以及南山中心文化书城的落成，整个购物环境比福田好多了，所以南山的房价超过了福田。这是我个人的体会。

当年滨海大道没有开通的时候，福田的房价和南山差很多，福田卖7000多，南山同样的楼盘就5000块，深圳的滨海大道开通以后，南山的房价忽忽的往上涨。深圳南山的人到市区上班也面临交通的问题，现在斗门的交通问题也是一样，迟早会解决。斗门整个片区我觉得真的没有做好片区的推广和宣传。

乔迈的发言

主持人：谢谢蔡总。因为蔡总本身也是一个投资专家，他有深圳和珠海的投资经验，给大家讲了一下投资客的复杂心态，现在有请西江月项目策划总监乔总，作为外地开发商进驻珠海，请乔总给我们讲一下外地的品牌开发商选择进驻珠海的时候，对珠海西部未来的发展展望和你们针对的市场前景的预测。

乔迈：大家好，首先自我介绍一下，我是来自于董机构的乔迈，西江月项目是由衡鼎房地产开发的项目，也是由于董机构全程服务的项目。于董机构是从开发商拿地开始一直在全程参与，包括西江月的规划、景观设计和户型设计、以及策划推广、销售都是我们在做。衡鼎地产是一家北方的开发企业，成立于1997年，一直在秦皇岛做开发，开发的项目也很多，包括西沙滩、海韵家园、南海茗庭等等，这些是在当地很有名的以海景和水景为居住理念的社区，所以说衡鼎地产对水景社区有很成熟的开发经验。这次从我们遥远的北方来到气侯非常好、环境非常好的珠海也是开发商对水岸居住社区理念的一次实践和超越。开发商有一个很睿智的开发理念和前瞻性的眼光，所以才选择具有极大升值潜力和适宜人居的斗门片区。刚才大家已经谈到了斗门片区未来发展的情况，万威地产和文华地产的总经理都谈到了区域现状，现在斗门片区价格处于一个洼地状态，现在投资置业是很合适的，因为投资升值的潜力还很大。作为外来的开发商我们是很谨慎的，所以我很关注万威地产的杨总，也关注他们的项目。我觉得来到这个市场以后，一直感觉到珠海地产圈的氛围很好。我觉得整个市场是在一个稳健、成熟和理智的向前发展。我觉得大家多沟通、交流对于项目操作很有好处。

于董机构以后也会有一个新的战略布局，我们是一家全国性机构，从秦皇岛、东北到武汉、东莞、南昌、珠海都有一个大的项目在做，秦皇岛的项目是110万平米的海景房，销售非常火爆，尤其是瞰海高层和别墅，因为它的资源也是海景，和西江月这个项目很相似，它的资源是非常稀缺的。于董机构今后公司发展的战略调整就是把总部向珠海转移，再拿三到四个项目，因为从老板到下面的员工都非常喜欢珠海的气侯，我们总部现在在下鹅毛大雪，我个人感觉在这边生活很舒适。之后西江月可能会陆续有一些广告推出，马上就开始进行前期的推售。西江月是来自于李白的一首诗《苏台览故》，“只唯今有西江月，曾照吴王宫里人”。西江月项目位于白藤头，东侧是大家都很熟悉珠海的西江，开发商是对古典文化很有研究的人，很喜欢西江月这个名字，但小区的整体规划包括外立面都是很现代的风格，我们是把传统的文化和现代的居住理念相融合，既能体现项目的区域资源关系，又能彰显项目核心价值，倡导水岸优生活的概念。刚才各位都已经详细说了一下西区的未来和发展，希望衡鼎房地产作为外来的发展商为西区房地产的发展和繁荣作出贡献，希望和同行有更多的交流机会。

李诚辉的发言

主持人：请业内资深人士李诚辉为大家讲一下未来珠海西部的置业以及房产企业发的发展趋势。

李诚辉：首先非常感谢搜房网提供这样一个机会和西区很多的领军人物进行这样的交流，我们刚才谈了两个问题，第一个是关于未来的大势总体是乐观的，这是一个共识，确实还有点坎坷。因为现在全国的经济不管是股市还是汇率都让人琢磨不透，如果站在珠海的角度看不到这样的烦恼，如果把珠海市的价格方在一个球上来看的话，我们的相交还远远没有达到。因为大家一个零界点，现在是往下走，我们做一个趋势的话，两个全部是往上走，如果延伸来看，整个珠海的楼市拐点可能需要两年左右的时间才会出现，那个时候宏观政策可能又不一样了，所以我们很做这样的描述。

回到西区的楼市，从去年的楼市来看，整个消息是利好的，不管是交通还是人口。新闻里面说伟创力的配套要到白蕉落户。会带来很多人口，未来西区的发展非常好。总体的态势是乐观的，但是只能说是明年上半年之前可能全市会出现一个观望点。我想谈一下新政对整个西区楼市的影响，因为新政从9月27号出来，第二套房进行了明确，我看这个情况有一点寒冷。未来确实有明显的作用，尤其是西区地产，我们回顾一下整个西区楼市的发展历程，我们把西区楼市分成了4个阶段，第一个是2001年，这个是史前的阶段，就像昙花一现一样。很缺乏成功的案例，也特别缺乏面向全市的楼盘。还有一个是2001年一直到2004年5月份，这个在珠海市区是很少听说的，所有的楼盘是面向整个西区本地的客户销售，它的主要特点就是价格起不来，客户的浮动面不大，知名度不高，来看都是本地人，这个没有什么影响。2004年5月到2007年5月有个很大的特点就是大盘特别多，而且总体的需求发展特点是单兵突进。比如说以里维埃拉为代表和宁海世纪城等等都是大盘，它们代表的都是以前被人看不上的区域。这个阶段我们可以初步理解是整个西区楼市起飞的阶段，我们要谈的还是西区楼市宽泛的概念，因为那个时候没有金湾，不像谈坦洲、三乡分的很清楚。

一直到今年或者是明年有一个比较特殊的现象，整个斗门的板块全部铺开了，我们现在关注到湖心路，过来就是白腾湖，这样一个总体的感觉就是西区的楼市越来越铺开，2004年开始一直到2007年是高速发展的速度，也吸引了很多投资客户和投机客户扎堆。从2006年整个楼市价格增长是史无前例的。疯狂腾飞的时候被新政压了下来，如果没有新政的话可以预测2008年腾飞的时代，这个发展主要是未来整个西区各个楼盘和板块发展的地位，会形成一个定位，以明月湾和旭日华庭是作为一个高端市场，还有相对来说比较保守的，就是服务于本镇和工业人口作为自住的两个市场，这两个市场有一个共同的特点，都是以自住为主，投资客户会减少。新政下来以后只是会保证明年的市场按照以自住需求为推动的理性市场，明年的发展我们看不到疯狂。可能会看到的是一个比较扎实、稳健的发展局面，整个西区楼市会形成比较平稳的均衡发展趋势。明年可能会看到白腾片区和金湾的片区都有各自的定位，明年整体的发展特点就是，如果对整个网友或者是对开发商的建议，我觉得明年是一个非常注重定位和自住的时代，值得不值得买斗门的房子，我觉得值得。这个时候炒家和投机家比较谨慎，这个时候价格相对比较平稳，而且增长的不是很快，有很多的好房子，自住可以很悠闲的选择。

对开发企业而言，我个人觉得可以更加自信的定位自己的市场，不像以前一样，斗门离珠海市区很远，到2008年完全不必，好好的打资源牌，把产品开发好，我想明年应该是非常好、非常乐观的一个情况。

廖少文的发言

主持人：谢谢李诚辉从专业的角度剖析了西区的发展潜力，作为本次论坛的最后，还要请红馆房地产的廖少文为大家讲讲珠海的整体优势，来结束我们这次的论坛。

廖少文：我简单说一下。大家都比较清楚，珠海大桥和轻轨一系列的利好措施都是珠海慢慢投资组建的。广大人民关注全国特区的同时也关注到了我们珠海，珠海对全国来说是有一定吸引力的，包括西区对东北、西北客户的吸引。

今天的主题是讲西区这一块，西区和市区分不开，从一个月前的新政到今天的新政是两种不同的态势。我们公司一直对这方面有探讨和研究，从一个月前9月28号出来新政以后，新政对第二套房的概念没有明确界定下来，很多银行可以有特别的优惠或者是钻一些空子。新政首次出来后，在后续一段时间内更多的是以深圳市场为代表的寒流，珠海表现得不是特别明显。中珠早晨的楼盘销售达到了80%，我们在这方面是可以看出市场不至于达到寒流的程度，但第二套房概念明确后，经过一系列的分析，假设我们这个盘放在今天开盘或者是明天开盘，就不可能达到这样的销售量。

我们看到新政的影响，如果在后续不出现另外新政的话，很多楼盘和开发商除非有大的资金实力，压也压不过半年时间，毕竟贷款和资金压力方面的原因，逼着他们在这个时间释放出来比较大的盘量，可能也有相对的降价，那个时候的成交量也会上升。另外一个方面来说，市区的房价对市区大多数的工薪阶层来说是比较难承受的，他们更多的是往西区走。西区的发展在哪里？刚才大家都说了是比较广阔的土地各方面的原因，既然比较广阔，为什么和坦洲之前会有一定的差距？我觉得坦洲可能更多的是集聚性或者是周边的生活氛围，现在金湾和斗门之间联系了一条带，有万威地产、西江月、电力地产等等，他们可能会以这里为中心带慢慢扩展。以后会以这个中心往外发展，从未来的发展来说，自住的更多是在西区这边，所以西区有比较好、长期的发展。